杭州土地出让最新消息,杭州土地出让最新消息2020年7月31日

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上半年土地出让收入降三成,靠卖地发展经济的时代是不是已经过去了?

上半年土地出让收入降三成,靠卖地发展经济的时代已经过去了。

一、上半年土地出让收入降三成

财政部发布了2022年第一、二季度的财政收入和支出。根据统计,全国国有土地出让收入23622亿元,同比减少31.4%。

据财政部统计,2022年一月至二月,国有土地出让收入7922亿元,同比减少29.5%;一月至三月,国有土地出让收入11958亿元,同比减少27.4%;一至四月份,全国国有土地出让收入15012亿元,同比减少29.8%;一月至五月,国有土地出让收入18613亿元,比上年减少28.7%。

二、靠卖地发展经济的时代已经过去了

土地出让金在地方财政资金中所占比例不断上升,目前已达90%以上。根据相关的研究报告表示,杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安等城市的土地出让金依赖超过了100%,成都、郑州、三亚、厦门等城市的数值则超过了土地出让金依赖80%。

所以,土地出让价格的降低会造成当地财政收入的减少。根据财政部发布的2022年上半年财政收支数据,与上年同期相比,地方财政预算收入同比减少29.7%。这无疑是对地方财政运作的一种巨大挑战。

地方政府应尽快改变发展理念,以出卖土地来带动经济发展的时代已一去不复返了。对当地政府而言,尽快进行转型是一件好事。

中国自40年前的改革开放以来,已经进入了城市化和工业发展的晚期,各类建设用地的需求也随之减少。在上述种种不利因素的作用下,土地出让规模的降低是不可避免的。

2022杭州土地为划拔要交多少钱

解答

杭州土地出让金标准:

(一)原划拨土地使用权使用者经县人民政府批准准予转让,出让金征收标准如下:

1、按照原批准用途办理出让手续,非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%;商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金,不得低于备案评估地价的40%;商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金,不得低于备案评估地价的45%;工业用地的土地使用权出让金,不得低于备案评估地价的25%。

2、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的,应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让,并按现时经营性用地的市场价格(备案评估地价,下同)减去原用途的现时划拨土地使用权,市场价格全额缴纳土地使用权出让金。

3、房改房、经济适用房上市交易,按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金,且不得低于备案评估地价的10%。

4、出让年限按国家规定最高可出让年期办理,即:住宅(含商品住宅)70年;商业、旅游、娱乐用40年;工业、综合用地等其他用地50年。

(二)新增建设用地办理出让手续,出让金征收标准如下:

1、非经营性用地协议出让土地使用权的,熟地不得低于备案评估地价的70%;毛地不得低于备案评估地价的50%。

2、经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让,并按成交价缴纳出让金。缴交标准为:熟地不得低于成交价的70%;毛地不得低于成交价的50%。

(三)土地使用者经取得规划部门和出让方同意,改变出让合同约定的土地用途的,必须重新签订出让合同或签订出让合同变更协议,并按下列标准调整土地使用权出让金:

1、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的,应采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开进行,并按现时经营性用地的市场价格,减去原用途的现时非经营性用地市场价格的差额相应调整,改变为商业、旅游、娱乐用地的,不得低于差额的45%;改变为商品住宅和综合经营性用地的,不得低于差额的40%。

2、原批准用途为非经营性用地的,按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整,并不得低于差额的35%。

3、原批准用途为经营性用地的,按改变用途前后的现时备案评估地价的差额相应调整。

4、改变用途后出让年限按新用途最高可出让年期核算,出让时间起点为第一次签订出让合同之日。

(四)土地使用者改变出让合同约定的出让年限、容积率等土地利用条件但不改变土地用途的,必须经原批准机关同意,并签订土地使用权出让合同变更协议,补交土地使用权出让金。但工业用地不补交出让金。

杭州土拍市场持续火爆,地市好转能否拉动楼市繁荣?

地市好转在我看来不能拉动楼市繁荣。杭州这次土拍能走出独立行情,是基于以下几个方面的变化——

一是新房售价抬升。杭州持续多年不变的限价这次略有松动,同板块上涨几百到几千不等。

二是土地实际价格降低。杭州在之前还是按土地30%溢价率封顶+竞拍自持面积的方式出让土地,成交后扣除所谓自持面积的实际土地价格贵得惊人,但是在售价上限松动了一点,一涨一跌之间,开发商的利润空间就出来了。

三是新房市场一直表现良好且坚挺。2021年9月以来,杭州新房市场上大概新增供应2.7万套新房,其中有2.1万套当天就售罄了。

从最终土拍结果来看,富阳区的土地基本都是一级做地主体底价拿走,无其他选手报名,可见新房销售行情对于房企掏钱买地的决策具有决定性影响。

总结一下,杭州这次集中供地能够拍出还算不错的结果,主要原因在于政府给房企让利(售价上升、地价下降),以及杭州新房市场一直以来的繁荣稳定。但回到问题上,这并不能说市场回暖了。新房销售市场,杭州与大部分城市不同,一直就没冷过,所以无所谓回暖不回暖。土地拍卖市场,肯定不能算回暖。比如融创、融信、阳光城、祥生、新力之类的。本来这部分企业才是原先杭州土拍市场上最疯狂的群体,但在这以后这类企业基本都在排队爆雷,而且时至当下这个队伍越排越长。这一类企业已经彻底消失在土拍市场上了。

所以虽然看上去土拍市场还是人头攒动,但实际上人头早就换了一茬,竞争激烈度也远不如往昔。在全国范围内看,杭州当下是为数不多能兼顾利润、流速的城市,杭州土拍的热度与其说是市场的回暖,不如说是开发商目前没有太多可选项的无奈。全国市场,还需冷静看待。

杭州首批60宗宅地4月出让 首创“次高报价者得”新规

3月23日,浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于公布2022 年杭州市第一批住宅用地集中出让的公告》。杭州市2022年第一批住宅用地集中出让共60宗,面积3849亩(256.6085万平方米),出让起始价797.8699亿元,出让地上建筑面积530.5363万平方米。报价时间为4月13日-4月25日。

从60宗地块分布看,杭州市上城区有5宗、西湖区有2宗、拱墅区3宗、滨江区1宗,萧山区16宗、余杭区11宗、临平区10宗、钱塘区6宗、富阳区2宗、临安区4宗。萧山、余杭、临平三区挂牌量达到了37宗,占比超过60%,供应充足,萧山依然为供应量最大的区域。主城四区(上城、拱墅、西湖、滨江)仅11宗、593亩,占比15% 。

“次高报价者得”

出让公告明确,杭州该批次地块采取定品质出让,建筑品质纳入到挂牌文件中,需要签署承诺书,并且在原有“定品质”标准基础上增加两项要求:一是建筑层高提高至3米;二是一楼建设架空层4米以上。同时,挂牌出让宗地设定土地中止价(约为起始价的10%)、上限价格(溢价率不高于12%)。值得一提的是,杭州此次土地出让新规中首创了“次高报价者得”。根据出让须知,当土地竞价未达到中止价时,按照价高者得的原则确定竞得人;当土地竞价达到中止价时,网上竞价中止,转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。随地块信息一同发布的《杭州市区国有建设用地使用权出让线下一次报价规则》显示,进入一次性报价环节,若有2个及以上有效报价的,所有有效报价中金额第二高的报价为竞得价,投报该报价的竞买人为竞得入选人;若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的,通过现场摇号方式确定竞得入选人,摇号顺序号根据交易系统中竞买人确认参加报价的时间先后确定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,原本的“价高者得”使得土地价格不断“内卷”,此次创新客观上降低了房企的压力和拿地成本,可以更好调控土地市场价格,房企也可以更多关注在住宅品质上,有利于拿地的公平性,促进土地市场稳定。

取消“预公告”和“勾地”

杭州贝壳研究院院长上官剑进一步指出,此次土地集中出让的另一个亮点是取消了预公告和勾地。勾地的优势是按起始总价10%、以5000万元为上限缴纳勾地保证金,而此次正式公告发布后,有意向的开发商须缴足20%竞买保证金后方可参与竞买。上官剑说,这种变化提高了地块报名门槛,但同时大大制约了房企报名竞买地块的宗数规模,从而降低了每宗地块竞拍的激烈程度,有利于进一步稳定地价。

从起始价来看,此次供地起始价最高的为编号杭政储出[2022]9号地块,起始价约38.17亿元,中止价41.9698亿元,竞买保证金 7.634亿元。该地块为上城区四堡七堡单元JG1404-47地块,东至规划红普路,南至规划绿化,西至规划七华路,北至规划大王庙路,土地面积约4.94万平方米,用途为住宅(设配套公建)用地,建筑面积约11.86万平方米。

出让须知规定,该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于48500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于53350元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。

此次地块挂牌未达到中止价时,实行自由竞价,按照“价高者得”的原则确定竞得人。一次报价区间为42.0698亿元-上限价格42.7501亿元(均含本数)。当竞买人报价达到中止价时,网上竞价中止,转为通过线下一次报价方式确定竞得人,一次报价应是报价区间内任一万元整数。

出让地上建筑面积最大的是余政储出[2022]3号地块——余杭区良渚新城玉鸟路北杜文路东地块, 出让土地面积7.8088万平方米,土地用途为住宅用地,地上总建筑面积不大于21.86464万平方米。

良渚新城地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26100元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于28710元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米。

良渚新城地块挂牌竞拍未到中止价36.3157亿元,实行自由竞价,按照“价高者得”的原则确定竞得人。一次报价区间为36.4157亿元-上限价格36.9775亿元(均含本数)。

占地面积最大的则是萧政储出[2022]9号地块,为12.875万平方米。该地块为萧山区闻堰南单元SJH-XS1501-06、07地块,土地用途包含普通商品房及商务金融用地,起始价19.31亿元,竞买保证金3.86亿元。

该地块东至三江路,南至沿河路,西至规划绿地,北至规划闻安路。起始价19.31亿元中,住宅(设配套公建)用地出让起始价为15.2969亿元,商业商务等其他用途用地出让起始价为4.0156亿元),中止价为21.2125亿元,一次性报价区间为21.3125亿-21.6300亿元(均含本数)。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27360元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于30100元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。

此外,出让公告要求,同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块。同一集团成员企业包括但不限于:与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。竞买人的购地资金(含竞买保证金、出让价款)来源应符合我国法律法规政策规定。竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

杭州市行政划拨的土地使用权有偿转让、出租管理暂行办法

第一章 总则第一条 为加强本市行政划拨的土地使用权转让和出租管理,充分发挥土地的经济、社会和环境效益,根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,特制定本办法。第二条 本办法所称行政划拨的土地使用权,是指未支付土地出让金所获得的土地使用权。第三条 本办法适用于杭州市区范围内通过行政划拨方式依法取得的国有土地使用权的转让、出租行为。第四条 行政划拨的土地使用者转让、出租土地使用权的,应具备下列条件:

(一)土地使用者为公司、企事业单位、其他组织和个人;

(二)具有合法的土地使用权属证明;

(三)地上建筑物、其他附着物具有合法产权证明。第五条 行政划拨的土地使用权转让、出租,可以按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章的规定,与市土地管理局签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金后,进行转让和出租,也可以按本办法的有关规定办理。第六条 土地使用权转让、出租时,土地使用者应遵守城市规划管理的有关规定,并依法办理各项登记手续。第二章 土地使用权转让第七条 本章所称土地使用权有偿转让是指土地使用者主动将行政划拨的土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物有偿转让给他人使用的行为。

因城市规划布局调整或因国家建设需要将土地使用者行政划拨土地使用权重新划拨给他人使用的,不适用本办法。第八条 土地使用者之间以行政划拨的土地使用进行有偿转让的,必须事先征得市规划局同意,转让人与被转让人签订行政划拨土地使用权转让合同,报市土地管理局批准,并按规定交纳土地使用权转让金。

转让双方凭经市土地管理局批准的土地使用权转让合同,分别向土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和建筑物、其他附着物过户登记手续。第九条 被转让人承认土地使用权进行建设的,应按《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理审批手续。第十条 因买卖、交换地上建筑物、其他附着物而引起土地使用权转移的,除按有关地上建筑物、其他附着物买卖、交换规定办理审批和过户登记事宜外,转让人还应按规定办理土地使用权变更登记手续,交纳土地使用权转让金。第十一条 本章第八条、第十条规定交纳的土地使用权转让金标准,由杭州市土地管理局根据土地级差和转让人的实际转让收益制定,经市人民政府批准后实施。第十二条 土地使用权有偿转让活动应依法纳税。第三章 土地使用权出租第十三条 本章所称土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将行政划拨的土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人定期支付租金的行为。第十四条 土地使用者需要以行政划拨的土地使用权出租给他人使用的,应向市土地管理局提出申请,经批准领取土地使用权出租许可证,方可出租。

承租人需要租用行政划拨的土地使用权进行建设的,应事先征得市规划局同意。

出租人应与承租人签订土地使用权租赁合同,土地使用权租赁合同经市土地管理局批准后生效。第十五条 土地使用者以行政划拨的土地使用权出租的,应按实际租金的百分之五十缴纳土地使用权租金。第十六条 因出租房屋等连带出租行政划拨的土地使用权的,除按有关出租房屋的管理规定办理审批、登记事宜外,出租人还应凭市房产管理部门颁发的房屋出租许可证和房屋租赁合同,向市土地管理局领取土地使用出租许可证,并按第十七条的规定交纳土地使用权租金。第十七条 出租非住宅房屋连带出租土地使用权的,其租金(包括房屋租金和土地使用权租金)由租赁双方根据房屋结构、使用性质、地段级差议定,并按下列标准交纳土地使用权租金:

实际租金等于或低于市物价局、房管局制定的非住宅房屋租金标准的,免交土地使用权租金;

实际租金超过房屋租金标准不足二倍的部份,按超过部份的百分之四十交纳土地使用权租金;

实际租金超过房屋租金标准二倍(含二倍)不足四倍的部份,按超过部份的百分之五十交纳土地使用权租金;

实际租金超过房屋租金标准四倍(含四倍)以上的部份,按超过部份的百分之六十交纳土地使用权租金。

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